つれづれにっき

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お金の話

新築ワンルームマンション投資を成功させる方法

以下の記事はこちらでも公開しています。

何となくですが、これについて考えてみようと思います。

まずは例から

Googleで「新築ワンルーム」で検索すると、上の方にずらずらと失敗という記事が出てくる中、1ページ目の一番下に例があったのでこれを参考にしてみます。

物件は東京都中野区にある新築ワンルームマンションです。

販売価格26,000,000
融資金額23,400,000
頭金2,600,000
購入時諸費用808,327

こんな感じです。
ローンは35年の金利2.1%で考えているそうです。

購入後の家賃収入、支出などは以下の通りです。

 月額年額
家賃98,0001,176,000
管理費7,80093,600
修繕積立金1,50018,000
賃貸管理費4,11649,392
固定資産税、都市計画税5,00060,000
ローン返済78,721944,652

収支を見てみます

収入が1,176,000円です。
これに対して支出が93,600+18,000+49,392+60,000+944,652=1,165,644円になります。
差額が10,356円となり、これが年収です。

一方、購入時に持ちだした金額は2,600,000+808,327=3,408,327円です。
投資した金額に対する収入は10,356÷3,408,327=0.00303844085・・・となります。

0.3%と言えば10年物国債の利回り程度です。
金融資産でインカムゲインを得る投資ならばこんなもんだと思いますが、事業としては失敗の部類に入るのではないかと思います。

この収入で投資した資金を回収するには、3,408,327÷10,356=329.11・・・ヶ月かかります。
さらに÷12して、27.4年かかります。
27年目にしてようやく出費がゼロになってプラスに転じます。

以上は、予想外の出費や収入の減少などを全く考慮に入れていない、吹けば飛ぶような収支計画での話です。
この時点ですでにヤバそうだと分かりますが、次から絵に描いた餅を具体的に説明してみます。

収入、支出を実情に合わせてみます

最初に出した表の2つ目について細かく見ていきます。
以下、ローン完済までの35年間で考えていきます。

1.入居率の考慮および老朽化による家賃の下落

この表の家賃収入は入居があってこその収入です。
それをそのまま12倍するというのは、空室になるということを考えない収入です。

実際は、ワンルームになれば入退去はかなり激しくなります。
例えば、20歳の人がワンルームに入りました。
その人が55歳まで同じ部屋に住み続けるというのは、ほぼあり得ない事だと分かると思います。

入退去があっても入居率100%が実現できないわけではありませんが、例えば8月31日に退去して9月1日に次の人が入居するという感じです。
退去があった後は部屋を綺麗にしたり壊れた箇所を修理したりという時間が必要なので、実質不可能です。

それでも新築だったら、比較的早い時間で次の入居者が見つかると思います。
なので購入後しばらくは、入居率についてはそんなに不安に思う必要はないと思います。

勝負は10年20年と老朽化してからです。
その頃には自分の物件の周りに新築マンションが建っているだろうから、かなり不利になります。
その場合は、家賃を下げての募集となります。
後で書きますが新築ワンルームは次々と建っていくと考えられるので、古くなると入居率がかなり悪化します。

乱暴な試算ですが、入居率を85%として、35年後の家賃を現在の70%として直線的に下がっていくとしてみます。

1,176,000×0.85×{(100+70)÷2}=849,660円が年収となります。
これで収支を計算すると、849,660−1,165,644=−315,984円となります。

毎年32万円ほどの赤字です。

2.管理費、修繕積立金の値上げ

現状の修繕積立金は安すぎるように見えます。

この修繕積立金ですが、建物の共用部を修理する時のための積立金です。
自分の部屋の修繕はここから出せないので、お間違えのないように。

そもそも月1,500円を10年間積み立てると18万円になります。
ぼくの物件を例に出しますが、1K4戸×2階建の小さいアパートの階段部分の鉄骨の塗装で30万円ほどかかりました。
10年積み立てた18万円ではろくな修繕ができません。
もちろんこれが部屋数分集まるのですが、この建物は全26戸なので468万円です。
9階建RCマンションをこの金額ではろくに修繕できないと思います。
なので今後、修繕積立金を値上げするか、大規模修繕が入る際に臨時で徴収されるかすると思います。

管理費と修繕積立金を合わせたら15,000円とか20,000円とかという物件をよく見かけます。
これまた乱暴な試算で、10年後に管理費と修繕積立金の合計を15,000円に値上げして、それ以降はそのままとしてみます。

今が合わせて年額93,600+18,000=111,600円なので、10年間の合計は111,600×10=1,116,000円です。
次の25年間が、15,000×12×25=4,500,000円です。
これを合計して5,616,000円が35年で支払う総額になるので、1年あたり160,457円の支出になります。

これで収支を計算してみると、849,660−(160,457+49,392+60,000+944,652)=−364,841円となります。
毎年36万円の赤字です。

3.入退去時にかかる費用

表では入居率100%として考えているので一切書かれていませんが、入退去時にも結構な金額がかかります。
この物件は25屬阿蕕い蕕靴い里如退去の際の壁紙クロス貼り替えやクリーニングなどの金額もそれなりになると思います。

またぼくの経験からですが、1回の退去での修繕費を15万円としてみます。
そして4年に1度入れ替えが発生すると考えてみます。
35年の間に、35÷4=8.75人が住むことになります。
ざっくり8人として、修繕はそれより1回少ない7回になるので、かかる費用は150,000×7=1,050,000円です。

これを35年に均等に振り分けると、3万円の出費となります。

これで収支を計算すると、849,660−(160,457+49,392+60,000+944,652+30,000)=−394,841円となります。
毎年39万円の赤字です。

4.その他

ローン金利も変動していくと思います。
現時点の金利はほぼ最低水準なので、上がる方向にです。

あと物件の評価額が下がっていくので、固定資産税と都市計画税は下がっていくと思います。
下がると言っても、大きくは変わらないと思います。

今回はここまでは考えないことにします。

35年の総額で考えます

まず初期費用が2,600,000+808,327=3,408,327円です。
これに、394,841×35=13,819,435円の赤字です。
合計すると17,227,762円の出費になります。

これだけ払って、ようやく物件が名実ともに自分のものになります。
この物件の価値をざっくりとですが、35年後に半額になるとします。
これで(26,000,000÷2)−17,227,762=−4,227,762円の赤字です。

35年以降はローンの返済がなくなるので、収支が幾分ましになると思います。
というわけで計算してみます。
まず収入が、入居率85%で家賃は最初の70%とすると、1,176,000×0.85×0.7=699,720円です。
支出は、管理費と修繕積立金を合わせて15,000円とすると年額180,000円です。
それ以外は変わらないとして、180,000+49,392+60,000+30,000=319,392円です。
ということで、収支は699,720−319,392=380,328円の黒字です。
35年目時点での損を、さらに11年後にようやく回収できて、ここからいよいよプラスになるところです。

ちなみにですが、RCの建物の法定耐用年数は47年です。
ようやくプラスに転じるところで、建物がほぼ寿命を迎えるということになります。

投資としても旨味がないどころか損するだけです。
お金も減るし、家賃の下落や退去などのリスクに怯えながら35年間暮らすことになるので、やってはいけない投資だと断言させてもらいます。

なぜ今でも販売し続けられているか

単純に、買う人がいるから売るわけです。
最初の青写真を見て、最初は収支とんとんぐらいでローンを払い終わったら物件が残ると考える人が多いと思います。
ちょっと考えれば、黒字に持って行くことは現実的に不可能だと分かると思います。

あと新築ワンルームマンションを販売する人が挙げる利点として、節税になるとか所得税の還付が受けられるというのがあります。
所得税率20%として、例えば20万円損したらすでに収めた所得税のうち4万円が戻ってくるというものです。
この4万円戻ってくるという部分だけを言って得だと言っているのです。
こう書けば分かると思いますが、4万円の還付を受けるために20万円を失っているので、合わせたら16万円損していることになります。
所得税の還付を受けられるというのは、実際には損をしているというのを理解しましょう。

買ったはいいけど毎月の持ち出しに耐え切れないことを相談すると、売却を勧められることがあります。
5年後の売却で購入金額の半額程度を提示するということもよくあるようです。
新築物件の価格の3割は施工業者や販売業者の利益だと言われています。
つまり26,000,000円の新築物件を購入して次の日に売却しようと思ったら、売却価格は18,200,000円が相場ということです。
5年後で半額というのは、買った側からしたら納得いかないと思いますが、まあ妥当なところだと思います。

逆に言うと、26,000,000円の新築物件を売れば、業者は7,800,000円が儲けになるということです。
これを26倍して、建物の部屋が完売すると約2億円の儲けになります。
そして、薄っぺらい収支計画に騙されて購入する人も後を絶ちません。
だから売る側としてはやめられないというわけです。
そんなわけで、新築ワンルームマンションはこれからもどんどん建っていくと思います。

新築ワンルームマンション投資で成功させる方法

以上を踏まえて、成功させる方法です。
それは参入しないことです。
契約書にサインをした時点で、100%負け確定と思った方がいいと思います。
参入して時点で負けなので、参入せずに損失がゼロで済むのが一番いい選択になります。
という身も蓋もない回答になります。

もし買ってしまったら、後はいかに傷を少なく撤退するかという戦略になります。
タイトルに偽りありで申し訳ありませんが、新築ワンルームマンション投資で成功する方法はないと思ってもらっていいと思います。

もし新築ワンルームマンションで成功することにどうしてもこだわるのであれば、購入者としてではなくデペロッパーとして参入することです。
建てた後は分譲すれば上記のような儲けが出ます。

そのまま自分で所有して賃貸にするというのもありだと思います。
1部屋の家賃が98,000円とすれば、満室時には月額2,548,000円の家賃収入になります。
仮に5億円でこのマンションを建てたとすると、利回り6%程度になります。
その場合、計算上は17年で投資した資金を回収できます。
もちろん一切合切の出費は考慮に入れていないので、実際にはもっとかかると思います。

騙されないようにしましょう

今回参考にしたページに、販売業者の社長さんのインタビューが載っていました。
それによると、都内のワンルームマンションは供給不足になっていて、これから希少価値が高くなるとのことでした。

Yahoo!不動産で、ワンルームのマンションという条件で検索してもらうと分かると思いますが、中野区で1,025件、新宿区だと1,680件出てきます。
いくつかは重複があると思いますが、現時点でこれだけの部屋数の入居者を募集しているということです。
これはワンルームだけの数で、1Kより広い部屋の募集数を入れるともっと増えます。
中野区の場合ですが、ワンルームだけで1,000件ほどだったのが1K/1DKも入れると4,000件以上になりました。
これが供給不足と言えるかどうかですが、ぼくはそうは思いません。
社長が悪意を持って供給不足と言っているか、もしくは本当に供給不足だと思っている馬鹿かのどちらかです。
不動産に携わる人間として後者はないと思いますが、いずれにしても付き合うべき相手ではないというわけです。

修繕積立金が過度に低いのにも悪意を感じます。
あの表に妥当な修繕積立金を載せると、絵に描いた餅の収支計画でさえも赤字になってしまいます。
最初からいきなり赤字になるような表を見せてしまうと、どんなに騙されやすい人でもヤバイんじゃないかと気づくと思うので、そこを意図的に調整して収支がプラスになるようにしているのではないかと思います。

以前ぼくのところにも、新築ワンルームを買わないかという電話がかかってきたことがあります。
あまりにしつこかったので、「そんなに儲かるんだったら自分で買えばいいじゃないか」と言ったことがあります。
実際は買って賃貸に出しても儲からないので、自分では買わずに人に売りつけようとするわけです。

よく見ると

記事の最後にいくつか注意書きがしてありました。

不動産経営には、周辺の賃貸市況の変化による賃料の下落、また借主の事情等による退去・賃料の不払い等により、継続的な賃料収入を得られない可能性があります。

可能性があるというより、継続的な賃料収入を得られない事態はほぼ確実に発生します。

建物の資産価値向上のために、維持管理費の増加等が生じる可能性があります。

これも、100%増加すると考えていいでしょう。
将来の値上げのための伏線だと思います。

融資金利は毎月見直しがあり、融資が実行される月の金利が適用されます。

殆どの投資マンション融資に適用される金利は変動金利であり、各金融機関が定める約定により金利が変動します。なお金融情勢等の急激な変化により金利が上昇した場合、当初の返済計画より返済額が増加する可能性があります。

金利は上がると考えてもらっていいでしょう。
ただしこれについては今後の情勢と銀行次第なので、これについては販売業者の責任ではないと思います。

投資判断においては、この注意書きにこっそりと書いている内容こそをしっかりと考慮しなければならないところです。
マイナスになる情報を意図的に隠して、儲かりそうだというところだけを見せて販売しているように見えます。

最高に上手くいったパターンだけを考えて儲けが出ると判断するのではなくて、ある程度の悪材料を見込んでそれでも儲けが出ると判断できたものに投資すべきでしょう。


こういう投資しかりNuSkinやNEWAYSなどのビジネスしかり、最終的には自分の責任です。
損が出たところで誰も責任を取ってはくれません。
もちろん儲けが出た時は自分の手柄です。
なので、儲かるのかどうかという判断を他人に委ねて参入するというのは非常に危険です。

自動車を運転していて狭い路地から大きい通りに出る時、助手席の人が「大丈夫」と言ったその言葉を鵜呑みにして自分では確認もせずにアクセルを踏み込むようなものです。
・・・という喩え話を書いてみましたが、投資判断を他人に丸投げするような人は、運転時の安全確認でも他人の言葉を鵜呑みにして事故を起こしそうな気がしてきました。

投資やビジネスにおいては大きい金額になることが多いので、自分でしっかりと見極めてから参入するようにしましょう。





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電卓の%ボタンの使い方

以下の記事はこちらでも公開しています。

eBayで差額のある商品を探す際に、パッと見で日本国内での販売価格よりもeBayの方が高く売れているというのですぐに利益が出るという判断はできません。
eBayでの販売価格から手数料と送料を引いて、まだ高いようだったら利益が出そうだと言えます。

これを計算する際に、ぼくはシャープのEL-772Hという電卓を使っています。
Windowsに付属の電卓をマウスでポチポチ押すよりは、ずっと使いやすいです。
ということで、電卓のちょっとした使い方を纏めてみます。

割引後の価格の計算方法

今知っているのはこれぐらいですが、紹介します。

例えば、6,000円の15%引きを計算します。

[6][0][0][0][×][.][8][5][=]
と押して計算する人が多いのではないかと思います。
これだと、100-15を頭の中で計算してから計算機のボタンを押す事になります。

知っている人にとっては当たり前の事だと思いますが、実はもっと簡単に計算できる方法があります。
次のように押してみてください。
[6][0][0][0][-][1][5][%]
これで、6000円の15%引きの値が出てきます。

大したことありませんが、慣れてくるとこの方が使いやすくなります。

割引額の計算方法

これについても、上のやり方のおまけとして覚えておくといいです。

6,000円の15%がいくらになるか計算してみます。
%を使わないならば
[6][0][0][0][×][.][1][5][=]
となります。

%を使うと
[6][0][0][0][×][1][5][%]
となります。

ボタンを押す数がそこまで減るわけではありませんが、何となく直感的になると思います。

割増後の価格の計算方法

これも割引と同じような感じで、[-]を押していたところを[+]にするだけです。

例えば6,000円の15%増しの場合、割増後の価格は
[6][0][0][0][+][1][5][%]
で計算できます。

一桁パーセント増しの場合、ボタンを押す数に差が出てきます。
例えば6,000円の8%増しの価格を計算してみます。
%ボタンを使わない場合、[6][0][0][0][×][1][.][0][8][=]となるので、ボタンを10回押すことになります。
%ボタンを使うと、[6][0][0][0][+][8][%]となるので、ボタン7回で済みます。

こんな感じで%ボタンを使うと計算が楽になるので、よかったらやってみてください。

消費税の計算について注意

一つ注意があります。
それは消費税の計算についてです。

税抜きの価格から[+][8][%]で税込みの価格が出ます。
しかし、税込みの価格から[-][8][%]と押しても税抜きの価格は出てきません。

この方法でやると8%引きの計算になるので、結果は(税込み価格)×(92/100)になってしまいます。
実際に計算したいのは(税込み価格)×(100/108)なので、違う結果が出てきます。

ぼくの電卓には[税込][税抜]それぞれのボタンが付いているので、あまり気にしたことがありませんでした。
なので、税込み価格から税抜き価格を計算する場合は、
(税込み価格)÷1.08とするしか方法が分かりません。


何か他に電卓の使い方を見つけたら、また記事にしようと思います。





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クレジットカードを使う際の注意

以下の記事はこちらでも公開しています。

クレジットカードを持つ際には気をつけなければならない事がいくつかあると思います。
しかし、それをやっていないという方が少なからずいるようです。
なので注意喚起という意味で、これについて書いてみようと思います。
というかネタがなかったので(笑)。

自分の体験ではなくて、全体的に人から聞いた話になります。

署名の重要性について

まずはこれです。

カード裏面の署名が空欄のままカードを使用していないでしょうか?
わざわざ自分の持ち物に名前を書くような事はしないでもいいのではないかと思われるかもしれません。
あるいはカードを使用する際に、お店の人もいちいち自分の署名とカードの署名を照合したりしないので、書いても意味がないんじゃないかと思われるかもしれません。

しかしカードの署名というのは、自分の持ち物に名前を書くというものとは次元が全く違います。
この署名が効力を発揮するのは、カードを落とした時に悪い人に拾われたり、あとはカードを盗まれたりした時です。

例えば限度額50万円とします。
自分のカードが悪い人の手に渡ってしまい、限度額いっぱいまで不正利用されてしまいました。
その時、以下のような違いが出てくる可能性があります。

署名あり・・・50万円はカード会社が負担
署名なし・・・50万円は自分が負担

署名をするというのは、掛け金無料の保険に入るようなものと考えてもらえればいいのではないかと思います。
しかもその手続きというのは、カードの裏に自分の名前を書くだけです。
書くためのペンを探す時間を含めても、1分もあれば終わると思います。

こんな簡単な手続きだけで自分の財産が守られると思えば、署名しない手はないでしょう。

余談ですが

署名がされたカードを不正利用された場合、その署名を確認しなかったお店の責任ということにできるのではないかと思います。
署名を確認するというのはカードの加盟店になる際のルールになっていると思うので、最終的な負担はお店がするのではないかと思います。
「いや、この署名は本人のものと似ていて目視では別人ものだと判断できない」と加盟店が主張した場合は、裁判所に判断を委ねるとかしているんだと思います。
こちらとしては、自分の財産が守られさえすれば、後は誰が負担することになろうが関係ないところではありますが。

明細を毎月確認する重要性について

カードは実店舗で使うだけではありません。
最近だとネットで買物をする際に、番号やら何やら入力して使う事もよくあると思います。
この情報が知らないうちに漏れて、誰かに不正利用されるということも考えられます。

その際に有効な手段は、明細を毎月確認することです。
カード情報を盗まれた事に気づかなかったら、使われたことにもすぐには気づかないかもしれません。
その場合、すでに使われた後なんだから諦めるしかないのかと言うと、そうではありません。

毎月、紙なりネット上なりで、請求額の内訳を確認することができます。
これが確認できないクレジットカードというのは皆無だと思います。
これをしっかり確認して、もし身に覚えのない請求があったらすぐにカード会社に連絡します。
これで不正利用分については、カード会社に負担してもらうことができます。
これが数ヶ月経ってから不正利用に気づいてカード会社に連絡したとしても、補償してくれる可能性は低くなります。
ということで、以下のような違いになります。

その月のうちに不正利用を申告・・・不正利用分についてはカード会社が負担
時間が経ってから不正利用を申告・・・不正利用分についても自分が負担

明細を確認することも、カードの利用から引き落しまでタイムラグがあるので、それを把握するためという単純な理由ではありません。
これも自分の財産を守るための大切な行為です。

署名と明細の確認は必ずするようにしましょう

こんな感じで、カード会社も利用者の財産を補償するための手段をいろいろと用意してくれています。
利用者としては、不正利用されないようにできるだけの事はするべきだと思います。





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今年も臨時福祉給付金の案内が来ました

この記事はこちらでも公開しています。

臨時福祉給付金、またの名を「貧乏人のためのお小遣い」の案内が来ました。

今年の給付額

今年は6,000円です。
こんな事言うとちゃんと働いて税金を収めている人から怒られそうですが、この程度の金額では大した足しにはなりません。
くれるものは貰っておきますが。

元々この給付は、消費税が5%から8%に上がった際の負担増分という意味だったと思います。
それで考えると、6000÷(0.08−0.05)=200000なので、税抜きで20万円の買い物をした際の消費税の増分になります。
年間の食費分ぐらいならばこれで賄えますが、それ以上の買い物分となると厳しいです。
まあ最低限の生活の補償という意味合いならば、これで十分だと思います。

というか、納税もせずに給付を受けているわけだから文句は言えません。

今年の手続き方法

横浜市の場合ですが、去年と変わっています。
去年は身分を証明する書類や通帳のコピーなどを同封しなければなりませんでした。
今年は、去年と変わっていなければそれらの書類を同封する必要がありません。
というわけで去年も給付を受けた人であれば、手続きが簡単になっています。

給付を受けることについて

というか、この手順が省略になっているという事は不名誉なことでもあるわけです。
去年も住民税を払わずに給付を受けたわけで、今年もまたかよという事になります。
これを不名誉だと思わなくなったら終わりだと個人的には思っています。

国民の三大義務は以下のとおりです。
(1)勤労
(2)納税
(3)子供に教育を受けさせる
このうち、(1)と(2)をろくに果たしていないという証だと思います。
(3)については、ぼくは子供がいないので直接は関係ありません。

来年の所得税を払うために必要な収入

これはぼくの場合です。

まず、去年の事業の赤字が約100万円です。
これは去年出したものなので、あと3年繰り越せます。

次に、アパートの建物の減価償却費が約120万円あります。
ちなみに現時点で未償却残高が150万円ちょっとなので、この減税ボーナスが満額で受けられるのは今年限りで、来年分で残りの30万円ほどを受けたら終わりです。

あとは、青色申告特別控除65万円があります。
これは毎年受けられます。

以上から、今年285万円の利益までは無税になります。
逆に言うと、これ以上の収入を得られれば、ぼくも所得税と住民税を納税できるというわけです。
今年の残りの期間でこれだけの利益を得るのはちょっと厳しいかもしれませんが、来年中には赤字を一掃してプラスに持って行きたいところです。

赤字を出した場合の青色申告特別控除について

ちなみに、青色申告特別控除を受けるまでもなく赤字になっている場合は、青色申告特別控除はそもそも適用されません。
これ、本来受けられるはずの控除を受けられないということなので、節税という観点から見ると損な事です。

例えば10年間で5000万円の利益を得た場合で考えてみます。

毎年500万円ずつの利益であれば毎年65万円の控除を受けられるので、控除の総額は650万円になります。
なので、5000万円−650万円=4350万円に対してかかる所得税と住民税を10年間かけて収めたことになります。

最初9年は利益ゼロで、残り1年で5000万円の利益を得た場合、65万円の控除は最後の1年だけ適用されるので控除の総額は65万円になります。
なので5000万円−65万円=4935万円に対してかかる所得税と住民税を10年間かけて収めたことになります。

年間の所得によって税率が違うので実際にこんなに単純ではありませんが、何となく損だというのは分かると思います。
ちなみにそれも考えに入れると、500万円の所得税率よりも5000万の所得税率の方が大きいので、後者の方がますます損になります。





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