入居者さんからエアコンの調子が悪いという連絡があったので見に行ってみると、室外機が動いている音はするのですがファンが回らなくなっていました。
調べると95年製のもので、もう20年も経っているので交換することにしました。



最初は、エアコン本体は自分で買って取り付けは業者さんにお願いしようとしていました。

ふと、「これ自分でやれば安く済むんじゃね？」と思いました。

実は以前にも自分でやろうと考えたことがあったのですが、その時は工具を集める面倒さと自分でやって失敗したらどうしようという不安があったので、結局業者さんにお願いしました。



業者さんにお願いするメリットは以下の通りです。
・工具を揃える必要がない
・確実に施工してくれる（ただし悪い業者に当たるとその限りではない）
・全ておまかせできるので楽、エアコン工事の知識も不要

デメリットは以下の通りです。
・工事日時の調整がしにくい（入居者さん、業者さん、自分の3者のスケジュールを揃える必要がある）
・繁忙期の今は特に、工事の日程が先になってしまう
・決して安くない工賃が発生する



自分で施工するメリットとデメリットは、上記のメリットとデメリットを全てひっくり返したものになります。



DIYは興味があるので、勉強することはそんなに面倒だとは思わないと言うかむしろ楽しいです。
セルフリフォームのために電気工事士の資格を取ろうとするぐらいなので、そのあたりは想像していただけるかと思います。

あと、アパートを持っているので今後もエアコン工事が何度も発生することが考えられます。
その時に自分で工事できるならば、工具の費用を全てペイした上でお釣りが来るぐらいの経費削減になるはずです。

工賃については、自分でやればもちろんゼロです。
しかし、古いエアコンの処分にはお金がかかります。
山に不法投棄とか怪しげな回収業者に持って行ってもらうとかしてはいけません。
ついこの前冷蔵庫を買って、その時に調べた処分費用が小型冷蔵庫で3,672円だったので、エアコンもそのぐらいするのかと思っていました。
調べてみるとエアコンは1,404円でした。
これならば業者さんに頼まずに自分でやるメリットが十分にあります。

ちなみにぼくがお願いしようとしていた業者さんは、取り外し工事が4,000円ぐらいで回収までお願いすると+1,000円ぐらいでした。
まあ良心的な値段だと思います。

それプラス、人にやってもらうと工賃を払わなければならないということは、人にやってあげると工賃を貰えるということにもなります。
今すぐにこれを商売にしようとは考えていませんが、そういう選択肢も出てくるということです。



というわけで入居者さんに工事は自分がすることの了承も得たので、工具集めです。
調べた感じ、以下の工具が必要になりそうです。



エアコン工事固有のもの

真空ポンプ
必須アイテムです。
配管を接続した後、室外機に密封されているフロンガスの栓を開けて配管内に充満させます。
その時に、配管内の空気や水蒸気を抜いてからでないと、これらがフロンガスと混ざってエアコンの効きが悪くなったり故障したりするそうです。
配管を接続した後、ポンプを使わずにフロンガスの圧力で空気を押し出すという無茶な工事も横行しているようです。

マニホールドゲージ
圧力計です。
配管内の気圧がゼロになったことを確認するためのものです。
これも必須でしょう。

フレア加工キット
配管をエアコンと接続する際、配管をラッパ状に加工してからエアコンの接続口と密着させてガス漏れを防ぎます。
そのラッパ状に加工するための工具です。
ホームセンターなんかに置いてあるエアコンの配管セットを使用する場合には、配管は既にフレア加工されているのでこの工具は特に必要ありません。

キットと書きましたが、自分で加工する場合には配管を切断してバリを取る工具も必要ですので、それも含めてです。

トルクレンチ（2分用、3分用それぞれ）
配管とエアコンを接続する際の、締め付けの強さを調節できるものです。
締め付けが緩いとガスが漏れてしまうし、強すぎても配管のフレアを破壊してしまってガスが漏れてしまいます。
そこを、ちょうどいい強さで締め付けてくれるためのレンチです。
熟練した職人さんだと普通のレンチで力加減を調節できるようですが、素人のぼくにはトルクが16N・mとか38N・mとか言われてもどの程度の力で締め付ければいいのか想像もつきません。
なので、素人が工事する際には必須アイテムでしょう。

エアコンの配管は2本あります。
室外機から室内機に行く液体のフロンが通る細い管（呼び径1/4インチ、2分）と、室内機から室外機に行く気体のフロンが通る太い管（呼び径3/8インチ、3分）です。
それぞれの配管でナットの締め付けトルクが違うので、トルクレンチも2種類必要になります。
1本あたり最低5千円ぐらいはするので、この工具は結構お財布に厳しいです。



一般的なもの、あると便利そうなもの

モンキーレンチ
普通のサイズ可変式のレンチです。
配管を接続する際、片側をトルクレンチで締めますが、もう片側も固定しておく必要があります。
その際に使用します。
ぼくは既に持っているので、特に買う必要はありません。

六角レンチ
室外機のバルブを開け閉めするのに使います。
これも既に持っているので、買う必要はありません。

下地センサー
室内機を壁面に固定する際、下地が木材になっているところにねじで締め付けます。
石膏ボードにアンカーでねじを固定すると説明している人もいますが、室外機もそこそこの重さがあるので地震などでアンカーごと石膏ボードから抜け落ちることも十分に考えられます。
これは持っていませんが、エアコンにかぎらず火災報知機や手すりなどを付ける場合に使えるので、以前から欲しいと思っていました。

水平器
室内機を水平に取り付けるのに使います。

大きいカッター
配管を切断する際、銅管周りの断熱材を切るのに使います。
これも、フレア加工済みの配管セットを使う場合は必要ありません。

手袋
怪我しないように、あるといいと思います。
軍手ならばすべり止め付きがいいでしょう。



真空ポンプ、マニホールドゲージ、フレア加工キットとあとパイプベンダがセットになったやつがヤフオクで安くあったのでとりあえずこれを買うことにしても、必要な工具を揃えると合計で3万円ぐらいしそうです。
配管セットは4mで4千円ぐらいでした。
あと古いエアコンの処分に1,404円です。

ぼくが以前お願いした業者さんに1回取り外し回収と取り付けをお願いすると、大体1万5千円ぐらいです。
これは基本で、ここから追加が発生するかもしれません。

ということは、工事3回ぐらいが損益分岐点です。
老朽化しているであろうエアコンはアパートに3台以上あると思うので、プラスに転じることはできるかどうかというところです。



もし商売にするならば、ヤフオクで買った怪しい工具ではなくてもっとちゃんとしたものを用意した方がいいでしょう。
夏は需要ありそうなので、いいお小遣い稼ぎになるのではないかと思っています。

毎度の「不動産売ってくれ」はがきがまた届きました。
今日のはいつもと一味違っています。

まず表。

こちらの住所氏名のみで、差出人は分かりません。

裏。


で、シールをはがすと

何を隠しとんねん、と思いました。

担当者の名前のところだけ見えないように画像を加工しています。
これも苗字だけで、しかも日本では特に珍しくもないものでした。



まずここは横浜市で、はがきには川崎市の物件と書かれています。
ということは、登記事項証明書を見てこのはがきを送ってきたんだと思います。
登記事項証明書にはぼくの住所氏名と物件の地番が書かれているので、物件の地番を書いた上からこのシールで隠しているのかと思いました。
これもバレて困るようなものでもないのですが。



思ったことが2つ。

まず1つ目。
シールを剥がさないと差出人が見えないようにしていたら、郵便やさんが困るだろうということです。
宛先に届かなかった場合には、差出人を見て返送すると思いますが、それができません。
そもそも法人が郵便物を発送する際に差出人を公にしないというところからしておかしいとは思います。

2つ目。
こちらの情報はしっかり調べて住所氏名を隠さず出しておいて、自分たちの情報は隠すって企業としてどうなんでしょう。
もちろん送り先の住所氏名は見えるところに出さないとどうしようもありませんが、自分たちさえ守られればお客さんはどうでもいいという姿勢が見えてきます。
個人情報云々がうるさい時代ではあるけど、法人としての住所や連絡先まで個人情報に含まれるんでしょうか？
と思って消費者庁のホームページを見てみると

 法人名等、法人その他の団体の情報は、「個人情報」に該当しません。ただし、法人の情報の中に、役員の氏名などの個人に関する情報が含まれている場合には、その部分については、「個人情報」に該当します。

とあったので、隠す必要のないというか隠してもしようがない情報です。
むしろ隠されるとやましい事をしているのではないかと思います。



以上のことから、ここはまともな会社ではないと判断しました。
自分たちの情報だけシールで隠すなんてことしていなければ、もう少しはまともに見えたと思います。
ということで、万が一物件を売ろうと思った時にこの会社を通しても、安く買い叩かれるだけではないかという印象を受けました。

まあそれ以前に、こういうはがきをバラ撒いているようなところはどこも似たり寄ったりで、高値で売るのは期待できないのではないかと思います。
ただし安い分、短い期間で現金化できるであろうというメリットはあると思います。



50万円を餌にして、例えば5000万円で売れるはずの物件を4000万円で買い取れたら、あとは普通の価格で売るだけでボロ儲けです。

この会社とは違いますが、マンションや一戸建ての広告もよく入っていて、そこでも成約時には現金プレゼントというのを見ることがあります。
これは当然、プレゼントする現金以上の金額が物件価格に上乗せされているはずです。

不動産売買に関する現金プレゼントの仕組みは、どれも大体こんな感じだと思います。



一方的にこちらにメリットがあるような情報を見かけたら、それが相手にとってどんな利益をもたらすかというのを考えてみるといいと思います。
何もないはずは、ほぼ100%ないので。

昨日まで帰省していました。



帰省中に知らない発信元番号から着信

それで帰省中、謎の番号から電話がかかってきました。
出てみると、不動産売却の相談のはがきを見て以前こちらから電話した不動産業者でした。
以前の記事はこちら。
電話の内容は、物件を売って欲しいということでした。
ちなみに今回電話をしてきた人は、以前お話した人とは違う人のようでした。

何でも、ぼくの持っているアパート周辺で収益物件を探しているお客さんがやってきて、それでぼくに電話してみたとのことでした。
前にどんな話をしたかは忘れましたが、その時は売りたいという話はあまりしなかったような気がするのですが。
ただ、特に思い入れがあるわけでもないので、例えば５億とか１０億とか出すのであれば喜んで売りますよということで、値段によっては売る意志もあるという話をしたと思います。

それで今回の電話でも売る意志はないかと聞かれたので、「常識的な値段では売る気はありません」と答えました。
そうしたら不動産業者「今まで５年ほど所有して２０００万ほどの利益があったと思うので、それを加味して・・・」って言ったけど、それって常識的な値段でって事でしょう。
なので、それでは売りませんと再び。
さらに不動産業者「じゃあいくらぐらいなら・・・」と言ったので、ぼくは言いました。
「例えば１億とか」
そうしたら、さすがに業者さんも諦めてくれました。
この時業者さんは何を思ったのか分かりませんが、ぼくのことをふざけているとか思ったのかもしれません。
もちろん、ぼくは真面目に答えました。



１億円でも買いたいという人は現れるのか

普通に考えれば、いないと思います。

ただ、ぼくが考えているのは、例えば以下のような場合です。

・アパートの下に埋蔵金があることが分かっていて、どれだけのお金を積んででも買いたい。
・周囲の土地を活用すれば莫大な利益が得られるが、それにはぼくの土地がどうしても必要になる。

こういう特殊な事情があれば、１億ぐらい出す人もいると思います。
まあ現実的にはいないと思いますけど。



仮に１億円で売れたらどれだけの利益になるか

捕らぬ狸の皮を計算してみます。
間違いがあったら、指摘して頂けたら幸いです。

物件の買値が４２００万円です。
内訳は、土地が３３２０万円、建物が８８０万円です。
この建物部分について、現在の未償却残高が２８０万円ぐらいです。
ということで簿価は

４２００万−（８８０万−２８０万）＝３６００万（買値から償却済み分を引いた）
または
３３２０万＋２８０万＝３６００万（土地の値段＋建物の未償却残高）

となります。



これが１億で売れたら売却益は

１億−３６００万＝６４００万

となります。
この金額に対して税金がかかります。
マイホームの場合は特別控除があるようですが、収益物件の場合はそういうものはありません。



ところで譲渡には短期（５年未満）と長期（５年以上）があって、それぞれ税率は以下のとおりです。

短期譲渡所得・・・３９％
長期譲渡所得・・・２０％

ちなみにぼくがアパートを買ったのは平成２１年３月です。
今は平成２６年８月。
ということで、長期譲渡所得が適用され・・・ません。

実は短期と長期の判定は、（取得した日）から（売却する年の１月１日）までで行います。
なのでぼくの場合、実際の所有期間は５年５ヶ月ですが、税額計算上の所有期間は４年１０ヶ月となり、短期譲渡所得の税率が適用されます。

６４００万×３９％＝２４９６万

これだけ税金で持っていかれます。（でかい！）



なので残りは、

６４００万−２４９６万＝３９０４万

です。
１億で売れたら、これだけぼくの懐に入ることになります。

ここでは譲渡益のみ考えましたが、これ以外に消費税や個人事業税などがかかってくるというのもあるので、そう単純ではありません。



１億円出しても買いたいという方がいましたら、ぜひご連絡ください。

時々届く、不動産売買の相談のはがき。
そこに書いてある電話番号に連絡してみました。

普段だったら無視するところですが、今回は電話番号がフリーダイヤルだったのと気が向いたのとで電話してみました。



このはがきの目的

前にも同じようなことを書いた気がしますが、もう一度書いてみます。

不動産オーナーに対しては売りたいという人を見つけて、または一般からは買いたいという人を見つけて、売買契約を成立させることにあります。

例えばぼくがアパートを売りたいと言ったとします。
そこそこの値段で売りに出せば、買いたいという人が必ず見つかります。
その際、仲介業者には（売買価格の３％＋６万円）の手数料が入ります。
例えば４０００万円で売買が成立すれば、（４０００万円の３％＋６万円）＝１２６万円の手数料を得ることができるというわけです。
ちなみに４０００万円というのはぼくが買った価格より若干安い値段なので、まあ現実的なところだと思います。

今回の不動産屋さんは、こんな感じで売りたい人と買いたい人を自分たちで見つけてきて、契約を成立させて手数料を得るという業務をやっているようです。
ちなみに、この業者さんのホームページを見たら採用情報が載っていましたが、業務の１つが１日２〜３００件ぐらい電話をして週１〜２件のアポイントメントを取るのが目安と書いてありました。
まあ地道な作業です。

本当にいい不動産業者になると、わざわざ営業をしないでも買いたい人と売りたい人が自然に集まってくるので、この不動産業者はなかなか苦労しているようです。
売買をする際は、こういう不動産業者を選ぶというのを１つの基準にするといいかもしれません。



電話の内容は

こちらから電話をして担当の人に変わってもらうと、物件の簡単な概要を聞かれたので答えました。
そうして売却の意思はないかと聞かれたので、「基本的に売る気はないけど、値段による」と答えました。

収入を得ることが目的で買った物件なので、それに見合うだけの売却益が見込めるならば喜んで売ります。
ぼくにとってのその価格というのは、普通の価格ではないということです。

それで大体どれぐらいで売れるかというのも話をしましたが、普通の価格ぐらいとのことでした。
まあ上にも書いたとおり４０００万円ぐらいだと思います。

その後も世間話などいろいろと話しをした結果、相手の方もまだ売らない方がいいという考えになりました。



話は変わりますが、自分はどうも電話をするのが好きなようです。
もちろん用もないのに電話したりということはしませんが、何か電化製品の調子が悪いとか新しいものを買うのに調べても調べきれなかったとかいう場合は、すぐに電話してしまいます。
そして電話をするときも、絶対に喧嘩をするような風には持っていかないようにしています。
今のところガラの悪い担当に当たったことがないので、そのようなこともありません。

今回の電話も、お互い笑い声が出てくるような感じの会話になりました。
話をするのは楽しいです。

それで、今後も売るつもりはないのではがきは止めてもらおうと思っていたのですが、また半年に１度ぐらいはがきを送らせてもらうと先に言われてしまったので、いいと言いました。
こちらとしては、はがきがきてもゴミ箱に入れるだけなので。



ちなみに今日話した会社の印象は、詐欺的な行為を行っている会社ではないようでした。
ただ、自分たちでわざわざお客さんを見つけなければならないということなので、売る側にとってはあまりいい条件での売買にはならなそうだというのが今回の印象です。



あともう１つ。
売買が成立した際に仲介手数料を値引きしてくれというのは絶対に言わないほうがいいです。
不動産屋の営業力で売主と買主を結びつけてくれていて、銀行に融資の打診をしてくれるのも不動産屋の力によるものなので。
そしてなにより、こういうことを言った瞬間に不動産屋からの信用を失うと思います。
少しでも口にしたならば、次回以降は物件の紹介をしてもらえないと思ったほうがいいです。
もちろん、不動産業者の方から値引きしてくれるというのであれば、その時は喜んで受ければいいと思います。